L'action publique sur le parc de logements privés

Par Sabine, lundi 10 septembre 2007 à 13:10 :: Politique à Nice :: #201 :: rss

La loi DALO (Droit au Logement Opposable) a remis sur le devant de la scène, l'importance du rôle du parc de logements privés dans les politiques locales de l'habitat.

En effet, pour se donner les moyens de rendre effective la loi sur le droit au logement opposable, l'Etat, les Communautés d'Agglomérations et les collectivités locales devront mettre tous les moyens en œuvre pour améliorer et augmenter l'offre de logement social dans le parc public mais devront également intervenir sur le parc privé.

L'objectif est de permettre une large mobilisation de logements locatifs privés en faveur de l'accueil des ménages relevant du droit opposable afin de palier les insuffisances de l'offre disponible dans le parc social et de prendre en compte l'exigence de mixité sociale.

En 2003 le Conseil Général des Alpes Maritimes a lancé une opération de lutte contre les logements vacants en aidant les propriétaires de logements vacants à financer les travaux de réhabilitation, les subventions pouvant atteindre jusqu'à 95% du coût des travaux, sous certaines conditions. En contrepartie, les logements doivent être loués pendant 9 ans à des ménages aux revenus modestes et les loyers doivent être modérés. Près de 600 logements à loyers maîtrisés ont été financés fin août 2007. Devant ces résultats intéressants, les partenaires ont décidé de reconduire l'opération.

Néanmoins, on peut regretter que les loyers pratiqués restent encore à des niveaux élevés alors que les subventions sont très importantes. Dans certains secteurs de la zone littorale, le plafond de loyer dit "intermédiaire", fixé à 10,60 € / m², est très proche du marché locatif libre. Dans ces conditions, les revenus des locataires éligibles ne leur permettent pas toujours l'accès aux garanties de loyer du LOGIAM.
Dans le logement social, pour lequel le loyer est fixé à 8,80 €/m², certains ménages relevant de ce secteur ne bénéficient pas d'un montant d'APL assez important pour être véritablement solvables.
Enfin, on peut également s'interroger sur le devenir de ces logements une fois l'engagement de 9 ans terminé. Ces logements qui ont bénéficié d'investissements importants de la part de la collectivité retomberont pour la plupart dans le parc privé libre.

Ce dispositif repose sur la base d’une convention partenariale avec l’ANAH, l’ADIL 06, l’État, le LOGIAM et le PACT ARIM. Certaines Communautés d'Agglomération sont ensuite venues compléter le dispositif, en apportant des aides supplémentaires.

Dans un département comme celui des Alpes Maritimes où le foncier est à la fois rare et cher et où la vacance des logements observée dans le parc privé est importante, l'intervention des collectivités locales et de l'Etat pour inciter les propriétaires bailleurs à remettre ces logements sur le marché est une bonne démarche dans la mesure où :

Les aides sont attribuées avec pour contrepartie le logement des populations dont les revenus sont modestes
Les loyers pratiqués sont inférieurs à ceux du marché
Les propriétaires s'engageant à pratiquer un loyer "social" bénéficient de garanties de loyer

Par ailleurs ce type d'opération présente les avantages suivants :

Remise sur le marché de logements vacants qui viennent grossir le parc de logements locatifs
Augmentation de l'offre locative à loyer modéré
Mixité sociale assurée dans la mesure où les logements vacants sont très dispersés et le plus souvent dans des immeubles anciens

Les pistes à explorer pour améliorer ce type de dispositif se trouvent dans les garanties de loyer à apporter aux propriétaires bailleurs par l'Etat et les collectivités locales, et dans la gestion quotidienne des logements. La location d'un logement présente aujourd'hui au propriétaire bailleur un risque d'impayé de plus en plus important. Des mesures visant à proposer la garantie totale du loyer et la gestion du logement, en échange du logement des populations relevant du droit opposable au logement à des niveaux de loyer véritablement accessibles seraient de nature à mobiliser le parc privé en ce sens et sur le long terme. La GRL (Garantie universelle des Risques Locatifs) est en train de se mettre en place. Espérons que sa mise en œuvre ne soit pas trop complexe et qu'elle sera utilisée facilement pour ce type d'opération.

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Commentaires

1. Le vendredi 19 octobre 2007 à 13:24, par Sarkozy

"garantie universelle des risques locatifs" coment ça ?

2. Le jeudi 6 mars 2008 à 08:27, par Jean François

bonjour : La garantie universelle des risques locatifs, c'est une assurance, à la charge de qui ??? du propriétaire bien sûr, qui serait de 2,5% (ce qui ne va pas aller dans le sens de la stabilisation des loyers) (pour un petit loyer, comme il y en a chez nous, de 300 euros mensuel (pour 35 m2), cela fait 7,50 euros sur 12 mois cela donne 90 euros. Sur 3 ans cela fait 270 euros. Avec le dépôt de garantie, l'argent était récupéré par le locataire, s'il n'y avait pas de dégâts ou de sommes dues au titre de la location. Tandis que là, le locataire ne reverra rien.
En plus, le dépôt de garantie, responsabilisait un peu le locataire, et la majorité faisait un peu attention, ce qui limitait les dégâts. Et encore, il n'était pas rare qu'on ait des placards sous éviers pourris alors qu'ils étaient neufs 5 ans auparavant. Certains ou certaines locataires, se croient "dans un camping" lorsqu'il font la vaisselle : coups à l'évier, on tombe de l'eau partout, du moment qu'il y a du carrelage, on pense que c'est comme une piscine. Or un sol carrelé, n'est pas 100% étanche. Si on tombe trop d'eau, il y a quelques infiltrations, même dans une maison neuve. Parfois le voisin du dessous a des auréoles au plafond de son appartement, même s'il y a une dalle béton.
A ce sujet je pense AUX MAISONS NEUVES avec ISOLATION au sol et CHAUFFAGE ELECTRIQUE.
VOUS IMAGINEZ LES ISOLATIONS IMBIBEES D'EAU, ET LES RESISTANCES ELECTRIQUES DANS LE SOL, AVEC DE L'HUMIDITE.
QUAND ON PENSE QUE L'ON A UN MODE D'EMPLOI AVEC UN SECHE CHEVEUX, ne serait-il pas nécessaire d'en rédiger un pour les logements, à l'usage des locataires.
Avec la diminution du dépôt de garantie, LA SUPPRESSION SERAIT UNE VERITABLE CATASTROPHE, les dégats vont aller en augmentant, et que fera l'assurance ( qui normalement devrait être adossée à celle que prend le locataire), je disais donc, l'assurance va considérablement augmenter, donc le propriétaire n'osera plus trop y faire appel......

A ce sujet, la banque m'avait contacté, il y a un an environ, pour prendre une assurance contre les loyers impayés : mais, IL FALLAIT FAIRE ATTENTION QUE LES LOCATAIRES SOIENT SOLVABLES, ET IL NE FALLAIT PAS DIRE AUX LOCATAIRES QU'ON ETAIT ASSURE, " IL ne faudrait pas que ça leur donne des idées." m'avait dit doucement le banquier.......
Ce système d'assurance, risque de donner des idées d'abus, comme c'est le cas pour toutes sortes d'assurances (si on lit un peu les journaux, on s'en rend compte, et encore tout n'est pas dans les journaux).
Avec les locataires, il n'y a pas que des problèmes d'impayés : certains paient leur loyer normalement, mais ont des comportements désagréables envers le voisinage (sans parler des fumeurs et non fumeurs qui ne se supportent pas, des problèmes avec les chiens qui salissent l'escalier ou la cour, qui aboient, ce qui réveille le bébé du voisin. Les isolations phoniques, il n'y en a nulle part, et d'ailleurs il faudrait désolidariser les murs des dalles, pour une réelle isolation phonique ce qui ferait un "château de cartes". Et ça ce n'est pas possible, donc c'est du "pipo", on peut a atténue un peu, mais il faut couper le bruit à la source.
De toutes façons même avec des logements neufs, il y a des éternels insatisfaits, et lorsqu'on lit certains forum, il en ressort une haine du propriétaire, en effet ce dernier est "coupable" de recevoir une somme pour loger des gens.
Heureusement, avec mes deux locataires, cela se passe assez bien, d'ailleurs, je leur conseille à tous de faire des économies (chez nous les loyers ne sont pas trop élevés) et de faire construire, ou d'acheter, car on a un certain plaisir à avoir des murs qui nous appartiennent.
Cette réforme, il ne fallait pas la faire, elle va prendre à la gorge les propriétaires qui n'exagèrent pas tous sur les loyers, mais qui vont se trouver un peu plus étranglés, et vont avoir encore plus de dégradation.
ACTUELLEMENT l'investissement locatif et à fuir, et le pire est à venir.!!!!